外商投资目录限制外资涉足房地产业投资 (附《外商投资产业指导目录》) 转载

2007-11-9 9:51:53 来源：市场报 作者：李忠峰、张子瑞、王旭辉 

 

    经国务院批准，国家发改委和商务部日前联合颁布了《外商投资产业指导目录（２００７年修订）》，自今年12月1日起施行。新《目录》对外商投资房地产业限制范围有所扩大，对金融的限制尺度有所放宽。 

　　新修订的《外商投资产业指导目录（2007年修订）》中，对外商投资我国房地产业的限制有：一是外商投资“普通住宅的开发建设”从鼓励目录中消失；二是限制目录中新增了外商投资“房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司”一项；三是虽然“大型主题公园的建设、经营”不再归于限制目录，但对“土地成片开发（限于合资、合作）”和“高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”的限制不变。

　　新《目录》对采矿业的外商投资政策作出较大调整，对我国稀缺或不可再生的重要矿产资源，不再鼓励外商投资。一些不可再生的重要矿产资源不再允许外商投资勘查开采。在鼓励类目录中，2004版中的低品位、难选冶金矿开采、选矿；铜、铅、锌矿勘探、开采；铝矿勘探、开采；以及硫、磷、钾等化学矿开采、选矿，都被予以删除。《新目录》鼓励外商投资发展循环经济、清洁生产、可再生能源和生态环境保护，鼓励外商投资资源综合利用。

　　值得关注的是，新《目录》对外资进入金融业也进行了限制，如规定期贷公司必须中方控股；寿险公司外资比例不超过50%；证券投资基金管理公司外资比例不超过49%等。

　　此外，在制造业领域，新《目录》进一步鼓励外商投资我国高新技术产业、装备制造业、新材料制造等产业，轨道交通运输设备将向外资全面开放。

　　在服务业领域，新《目录》增加“承接服务外包”、“现代物流”等鼓励类内容，并减少了原限制类和禁止类条目。

 

外资拆招2007版外商投资目录 

外资“拆招”07版《外商投资目录》http://www.sina.com.cn 2007年11月19日 09:29 中国经营报

　　11月中旬，天气转寒，北京某高档写字楼开发的合资地产商金晓，脸色有些阴郁，看着办公桌上修订后的2007版《外商投资目录》（以下简称《目录》），用力把手中的香烟捻灭。

　　“用外资，新开发项目是不容易弄下来了。”金晓发出感叹，玻璃窗外高楼建设的工程依旧如火如荼，面对庞大的市场，他并不想因此放弃参与其中的机会。此时此刻，寻找“中国机会”的外资，也开始了对《目录》的“拆解”，一些隐性的规避路径，浮出水面。

　　假借贸易 暗度陈仓

　　正如金晓感叹的那样，《目录》中对“房地产”行业做了很大的调整，原先鼓励类中的外商投资“普通住宅的开发建设”已经消失，并且在限制类中增加了外商投资“房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司”一项。

　　而金晓公司所在的“高档写字楼开发”一类，对于外资而言，仍在限制类。由于之前国家就有规定，房地产不允许外商直接投资，像他们这样的合资公司便是外资房地产公司的主体形式。有所不同的是，以前虽然限制，国家仍会批准一部分合资房地产公司的项目，而目录修订后，由于“限制”的概念，便存在批准的不确定与难度。

　　“商务部之前已经颁布了很多限制外资的通知，加上这次目录调整，我们公司申请的项目已经没有太多批下来的希望了，”金晓说，“现在，外资想要结汇都非常困难。”

　　“房地产项目不仅仅在前期的开发需要大量的资金，项目在完成后也并不打算立即卖出，积压房屋时都是需要资金支持的。”金晓强调。“普通住宅开发商这次不被鼓励了，只比我们更着急。”

　　于是，公司便有了在境内注册贸易公司的打算，来让外资借道入境。

　　“由于目录仅是对外商‘投资’的限制，外商在国内注册了贸易公司后可以通过贸易的手段，让国内的贸易公司赚取多余的利润，而这部分利润则属于内资，可以用来投资国内的产业，是不会被法律限制的。”北京亿家嘉律师事务所马奇勋律师解释道，“像美国的贷款利率只有7%，相比较投资中国房产的收益，企业利用外资，利润依然非常可观。”

　　据了解，这种通过“贸易”的手段实现资金引进需要专业的会计与法律技巧，而《目录》对房地产这块巨大蛋糕的触及，也吸引了一些投资机构的目光。

　　“像我们这样的投资机构名义上是内资，可以涉足限制内《目录》下的产业，而实际上也会通过贸易的手段引进外资，并且是被外商管理的。我们下一步会重点考虑房地产市场，《目录》的限制会让他们更加需要我们的资金。”一家“内资”投行的投资经理林曼告诉记者。

　　“该目录的修订主要是为了限制‘新进’的外资，外商已经进入中国并且盈利的资本已不属于被限制的外资，还没有进入中国的外资如果要投资国内被限制的项目，无论在批准或是资金额度放宽上都会有困难，而通过注册贸易公司的方式则可以避开审批的困境。”马奇勋说，此次目录的调整，反映了政府宏观调控的一贯路线，与目前的两税合并一样，是为了更好地利用外资而不是排挤外资，进入限制类的一些行业，像房地产，包含政府降低房价的考虑，也只是让内外资享有同样的国民待遇，站在同样的起点上，有助于中国经济的发展与安全。

　　身份替换 移花接木

　　广西一中型钨矿开采企业老板梁丰民，面对着《目录》里新增加的条目：限制外商投资钨、钼等稀有资源等，却显得有些沮丧。

　　由于资金不足，该钨矿企业的开采设备已多年没有更新，近几年的企业经营变得愈加艰难，最让梁丰民难过的是，上半年对他们厂有投资打算的英国公司近日给他发来一个传真，告诉他由于07版《外商投资目录》的限制，投资方不能够从英国给他们注入资金，约定无法实现。

　　贫瘠的企业，面对外资的突然放手，梁丰民首先想到的是贷款。他与一家已经在中国多年的美资机械加工企业签订了一份合同。该美国公司提供的资金已是企业之前在华的收入，不会被目录限制。

　　可是，就是这样一个合同，对中国企业的约束足有二十几页。

　　虽无股权上的并购，“实际的管理权限已经属于对方了，并且比合资的要求还要苛刻。”梁丰民对记者说。

　　“外资企业在合同的签订上从来都是精明的，当国内企业不能够通过正式的渠道去接受外资时，必然会通过其他方式引入资金，由于法律意识跟所处地位的限制，在合同的签订中将可能受到外资企业更多的盘剥。”海元律师事务所合伙人彭琰律师对记者说。

　　记者调查中了解，这些被限制开采的矿产资源企业有部分产业不在被限制的目录之内，准备在其他产业目录下与外资合作，而将部分节余资金用于被限制的产业。

　　“企业的业务分拆后进行这种合作，在法律上要求专款专用，如果被发现资金挪用，是要受到法律制裁的。”马奇勋告诉记者。

　　挪移阵地 “换”为“上策”

　　然而，并不是所有的企业都想通过复杂的手段去绕过《目录》的限制。

　　准备要去兰州投资地产的李彼德就是其中一位美籍地产商，占到合资企业70%股份，掌握着公司的管理权。

　　在他看来，北京、深圳等地的房价虽然一直上涨，但是像西部包括中部老工业地，仍然有很大利润的空间，而且，如果在这些地区进行地产投资，目录的“限制”就会被诠释为“批准”，轻松获得项目，同样获得利润。

　　“其实，像被限制的稀有矿产的冶炼和加工，也可以去西南边的成都等地方投资，获得批准的可能性会高很多。”对中国外资审批政策颇为熟悉的李彼德对记者表示。

　　“政府项目的审批，通常会以发展经济为原则，企业应当积极顺应政策的导向。目录的修订与落实，在调控产业结构上会具有积极的作用，促进地区间的产业平衡。”马奇勋评价道。

《外商投资产业指导目录》附件

  一、鼓励类

  1、石油、天然气的风险勘探、开发：限于合作

  2、低渗透油气藏（田）的开发：限于合作

  3、提高原油采收率的新技术开发与应用：限于合作

  4、物探、钻井、测井、井下作业等石油勘探开发新技术的开发与应用：限于合作

  5、汽车、摩托车整车制造：外资比例不超过50%

  6、定期、不定期国际海上运输业务：外资比例不超过49%

  7、国际集装箱多式联运：外资比例不超过50%；不迟于2002年12月11日允许外方控股；不迟于2005年12月11日允许外方独资

  8、公路货物运输公司：不迟于2002年12月11日允许外方控股；不迟于2004年12月11日允许外方独资

  9、一般商品的批发、零售、物流配送：限定条件见限制类第（五）

  10、会计、审计：限于合作、合伙

  

  二、限制类

  （一）出入境汽车运输公司：不迟于2002年12月11日允许外方控股，不迟于2004年12月11日允许外方独资

  （二）水上运输公司：外资比例不超过49%

  （三）铁路货物运输公司：外资比例不超过49%；不迟于2004年12月11日允许外方控股；不迟于2007年12月11日允许外方独资

  （四）电信公司

  1、增值电信、基础电信中的寻呼服务：自2001年12月11日起允许外商投资，外资比例不超过30%；不迟于2002年12月11日允许外资比例不超过49%；不迟于2003年12月11日允许外资比例达50%

  2、基础电信中的移动话音和数据服务：自2001年12月11日起允许外商投资，外资比例不超过25%；不迟于2002年12月11日外资比例不超过35%；不迟于2004年12月11日允许外资比例达49%

  3、基础电信中的国内业务、国际业务：不迟于2004年12月11日允许外商投资，外资比例不超过25%；不迟于2006年12月11日允许外资比例达35%；不迟于2007年12月11日允许外资比例达49%

  （五）商品交易、直销、邮购、网上销售、特许经营、委托经营、销售代理、商业管理等各类商业公司，以及粮、棉、植物油、食糖、药品、烟草、汽车、原油、农业生产资料的批发、零售、物流配送；图书、报纸、期刊的批发、零售业务；成品油批发及加油站建设、经营

  1、佣金代理、批发（不包括盐、烟草）：不迟于2002年12月11日允许外商投资，外资比例可达50%，但不允许经营书报杂志、药品、农药、农膜、化肥、成品油、原油；不迟于2003年12月11日允许外方控股；不迟于2004年12月11日允许外方独资，允许经营书报杂志、药品、农药、农膜；不迟于2006年12月11日允许经营化肥、成品油、原油

  2、零售（不包括烟草）：允许外商投资，但不允许经营书报杂志、药品、农药、农膜、化肥、成品油；不迟于2002年12月11日允许外资比例可达50%，允许经营书报杂志；不迟于2003年12月11日允许外方控股；不迟于2004年12月11日允许外方独资，允许经营药品、农药、农膜、成品油；不迟于2006年12月11日允许经营化肥。经营产品包括汽车（不迟于2006年12月11日取消限制）、书报杂志、药品、农药、农膜、成品油、化肥、粮食、植物油、食糖、烟草、棉花的超过30家分店的连锁店不允许外方控股

  3、特许经营和无固定地点的批发、零售：不迟于2004年12月11日允许外商投资

  （六）音像制品（除电影外）的分销：限于合作，中方控股 

  （七）货物租赁公司：不迟于2002年12月11日允许外方控股，不迟于2004年12月11日允许外方独资

  （八）代理公司

  1、船舶：外资比例不超过49%

  2、货运（不包括邮政部门专营服务的业务）：外资比例不超过50%（速递服务不超过49%）；不迟于2002年12月11日允许外方控股；不迟于2005年12月11日允许外方独资

  3、外轮理货：限于合资、合作

  4、广告：外资比例不超过49%；不迟于2003年12月11日允许外方控股；不迟于2005年12月11日允许外方独资 

  （九）保险公司

  1、非寿险保险公司：外资比例不超过51%；不迟于2003年12月11日允许外方独资

  2、寿险保险公司：外资比例不超过50%

  （十）证券公司、证券投资基金管理公司

  1、证券公司：不迟于2004年12月11日允许外商投资，外资比例不超过1/3

  2、证券投资基金管理公司：允许外商投资，外资比例不超过33%；不迟于2004年12月11日允许外资比例达49%

  （十一）保险经纪公司：外资比例不超过50%；不迟于2004年12月11日允许外资比例达51%；不迟于2006年12月11日允许外方独资

  （十二）进出口商品检验、鉴定、认证公司：不迟于2003年12月11日允许外方控股；不迟于2005年12月11日允许外方独资（完）